מס שבח מקרקעין - כל מה שצריך לדעת
מס שבח הוא מס שמוטל על הרווח ממכירת נכס מקרקעין. הרווח (השבח) מחושב כהפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, בניכוי הוצאות מוכרות כמו שיפוצים, עמלות תיווך ושכ"ט עו"ד.
שיעור מס השבח
שיעור מס השבח הבסיסי הוא 25% על הרווח הריאלי (בניכוי הצמדה למדד). לנכסים שנרכשו לפני 2014, חל חישוב ליניארי מוטב שמפחית את המס באופן משמעותי. המנגנון מחלק את השבח באופן יחסי לתקופת ההחזקה.
פטור לדירה יחידה
בעל דירה יחידה יכול ליהנות מפטור מלא ממס שבח בתנאים מסוימים:
- הדירה היא דירתו היחידה של המוכר
- המוכר לא מכר דירה בפטור ב-18 החודשים האחרונים
- הפטור מוגבל לתקרה של כ-4.5 מיליון ₪
הוצאות מוכרות
הוצאות שניתן לנכות מהשבח כוללות: שיפוצים והשבחה, עמלת תיווך, שכ"ט עו"ד, מס רכישה ששולם, פחת על נכסים מושכרים, ריבית על הלוואות שנלקחו לרכישה (בתנאים מסוימים).
חישוב ליניארי מוטב
לנכסים שנרכשו לפני 1.1.2014, מנגנון החישוב הליניארי המוטב מעניק פטור מלא על חלק השבח שנצבר עד 2014, ומחייב 25% רק על החלק שנצבר מ-2014 ואילך. מנגנון זה מפחית משמעותית את נטל המס על מחזיקים ותיקים.
מועד תשלום ודיווח
יש לדווח על עסקת מקרקעין תוך 30 יום מחתימת החוזה ולשלם את המס תוך 60 יום. ניתן לבקש מקדמה של 15% מהמס על חשבון. מומלץ להתייעץ עם רו"ח או עו"ד מקרקעין לפני ביצוע עסקה.