תשואת שכירות - מדריך למשקיע בנדל"ן
תשואת שכירות היא אחד המדדים המרכזיים שמשקיעי נדל"ן בוחנים לפני רכישת נכס להשקעה. המדד מבטא את היחס בין ההכנסה השנתית מהשכרת הנכס לבין מחיר הרכישה, ומאפשר להשוות בין נכסים שונים ובין אפיקי השקעה חלופיים.
תשואה ברוטו מול תשואה נטו
תשואת שכירות ברוטו מחושבת כיחס פשוט: שכירות שנתית חלקי מחיר הנכס. אולם התשואה האמיתית - תשואת הנטו - לוקחת בחשבון את כל ההוצאות השוטפות: ועד בית, ביטוח מבנה, תחזוקה שוטפת, תקופות ריקנות, ומס על הכנסות מהשכרה. ההפרש בין הברוטו לנטו עשוי להגיע ל-1%-2% ולהשפיע מהותית על כדאיות ההשקעה.
מה נחשבת תשואה טובה?
אין בישראל פרסום רשמי של תשואת שכירות לפי ערים: הלמ"ס מפרסמת בנפרד מחירי דירות ממוצעים ומדדי שכר דירה, ובנק ישראל מנתח את יחס שכר הדירה למחיר ברמה הארצית. לכן הדרך הנכונה היא לחשב: מחיר הדירה שבדקתם מול שכר הדירה בפועל באותה שכונה. ככלל, בערים שבהן מחירי הדירות גבוהים ביחס לשכר הדירה, כמו תל אביב, התשואה ברוטו נמוכה יותר מאשר בערי הפריפריה, שבהן מנגד הסיכון לתקופות ריקנות ולעליית ערך איטית גבוה יותר. את התשואה כדאי להשוות לאפיקים חלופיים; השוואה כזו, לפי נתוני בנק ישראל, מופיעה בהמשך העמוד.
עליית ערך כחלק מהתשואה
רבים מהמשקיעים מתמקדים בתשואת השכירות בלבד, אך התשואה הכוללת כוללת גם את עליית ערך הנכס לאורך זמן. נכס עם תשואת שכירות של 3% שעולה בערכו ב-5% בשנה מניב תשואה כוללת של 8%. המחשבון שלנו מציג תחזית ל-10 שנים הכוללת את שני המרכיבים.
טיפים למשקיע
לפני רכישת נכס להשקעה, בדקו את תשואת השכירות באזור, ביקוש לשכירות, תוכניות פיתוח עירוניות, ועלויות תחזוקה צפויות. השוו את התשואה הצפויה לאפיקי השקעה חלופיים כמו שוק ההון או אג"ח ממשלתי. זכרו שהתוצאות הן להערכה בלבד ואינן מהוות ייעוץ פיננסי.
מה בדיוק מחושב כאן: הנוסחה ודוגמה של דירה שנייה
המכנה של שתי התשואות הוא סך ההשקעה: מחיר הרכישה ועוד מס הרכישה שהזנתם. תשואה ברוטו = 12 × שכר דירה חודשי חלקי סך ההשקעה; תשואה נטו מפחיתה מהמונה רק את ההוצאות החודשיות שהקלדתם. מה שלא בנוסחה: מס הכנסה על השכירות, חודשי ריקנות, תיווך, עורך דין, שיפוץ לפני השכרה ועלויות מכירה. כל אחד מהם צריך להיכנס בשדה ההוצאות כדי שהנטו יהיה נטו באמת.
דוגמה: דירה שנייה במרכז ב-2,200,000 ₪, שכר דירה 6,000 ₪, הוצאות 700 ₪ לחודש. מי שרוכש דירה שאינה דירתו היחידה משלם לפי הוראת ביצוע 1/2025 של רשות המסים מס רכישה של 8% מהשקל הראשון (10% על החלק שמעל 6,055,070 ₪, בתוקף עד 31.12.2026), כלומר 176,000 ₪. המחשבון מחזיר: סך השקעה 2,376,000 ₪, תשואה ברוטו 3.03%, תשואה נטו 2.68%, הכנסה שנתית נטו 63,600 ₪, כלומר 5,300 ₪ לחודש. אם משאירים את שדה מס הרכישה ריק, אותה דירה מציגה 3.27% ברוטו ו-2.89% נטו, תשואה גבוהה מהאמת. ברכישת דירה יחידה עד 1,978,745 ₪ אין מס כלל (סכום שהוקפא עד 15.1.2028), לכן מלאו את השדה לפי המצב שלכם.
איך לקרוא את טבלת 10 השנים ומה היא משמיטה
עמודת התשואה הכוללת היא מצטברת ונומינלית, לא שנתית: בדוגמה של דירת 1,500,000 ₪ עם שכירות 4,500 ₪ וללא הוצאות, 73.8% בשנה 10 הם סכום כל ההכנסה נטו שנצברה בעשור (54,000 ₪ בשנה הראשונה ועד 64,535 ₪ בעשירית) ועוד עליית הערך ל-2,015,875 ₪, חלקי ההשקעה. השווי מתחיל ממחיר הרכישה, כך שמס הרכישה נזקף להשקעה אך לא מוחזר בערך; עלויות מכירה ומס שבח לא מנוכים; ואין היוון, כלומר שקל בשנה 10 נספר כשקל של היום. בדוגמת הדירה השנייה, אותה טבלה מגיעה בשנה 10 לשווי 2,956,616 ₪ ולתשואה כוללת של 61.0%; עם עליית ערך של 1.5% בלבד (דירת 900,000 ₪ בפריפריה, שכירות 3,300 ₪, הוצאות 450 ₪, מס רכישה 72,000 ₪) המספר יורד ל-53.1%: התוצאה תלויה בשדה אחד שאתם קובעים.
לבחירת שיעור עליית הערך יש עוגן רשמי: לפי הלמ"ס (הודעה 256/2026) מדד מחירי הדירות ירד ב-1.5% בין מאי-יוני 2025 למאי-יוני 2026, בעוד שבחמש השנים האחרונות הוא עלה במצטבר ב-30.6%. הנחת השכירות (+2% לשנה) שמרנית יחסית לנתוני יולי 2026 של הלמ"ס: +2.6% למחדשי חוזה ו-+4.7% לשוכרים חדשים; מנגד, חודש ריקנות אחד מוחק 8.3% מהכנסת השנה, וזה לא מופיע בטבלה.
מס הכנסה על השכירות: שלושה מסלולים שהמחשבון לא מכיר
המחשבון מניח ששכר הדירה כולו שלכם, וב-2026 זה נכון רק במסלול הפטור: לפי כל זכות, הכנסה משכר דירה למגורים פטורה במלואה בחודש שבו היא אינה עולה על 5,654 ₪, ופטורה חלקית בין 5,654 ל-11,308 ₪; הבדיקה חודשית, ובמסלול הפטור לא מנכים הוצאות. המסלול השני הוא 10% לפי סעיף 122 לפקודה: לפי הנחיית רשות המסים, הוא מותנה בכך שההשכרה אינה עסק, אינו מאפשר ניכוי פחת או הוצאות, והמס משולם תוך 30 יום מתום שנת המס. המסלול השלישי הוא מס שולי עם ניכוי הוצאות. אי אפשר לפצל הכנסה מאותה דירה בין מסלולים באותה שנה.
בדוגמת 4,500 ₪ לחודש המס במסלול הפטור הוא אפס. בדוגמת 6,000 ₪ כבר חוצים את התקרה: במסלול הפטור החלקי, לפי נוסחת כל זכות, 5,308 ₪ פטורים ו-692 ₪ ממוסים במדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית; במסלול 10% המס הוא 600 ₪ לחודש על כל הסכום. הזנת 1,300 ₪ בשדה ההוצאות (700 שוטפות ועוד 600 מס) מורידה במחשבון את התשואה נטו מ-2.68% ל-2.37% ואת ההכנסה השנתית נטו ל-56,400 ₪.
מתי המספר לא מספיק ונדרש ייעוץ, ומול מה משווים אותו
בחירת מסלול המס משפיעה גם על יום המכירה: לפי כל זכות, מי שניצל את הפטור ואינו זכאי לפטור מלא ממס שבח, יתווסף לחישוב השבח פחת של 2% מערך הדירה על כל שנת השכרה. משכנתא ועלות המימון נמצאות לגמרי מחוץ למודל. בנקודות האלה נדרש יועץ מס או עורך דין מקרקעין לפני החתימה.
להשוואה, דוח בנק ישראל לשנת 2025 (עמ' 190) קובע שתשואות שוק ההון חזרו לרמתן מלפני כעשור בעוד יחס שכר הדירה למחיר הדירה נמוך כעת בשיעור ניכר, ולכן אגרות החוב מציעות כיום תשואה עדיפה על שוק הדיור ביחס לשנים שלפני הקורונה. בתיבה היסטורית של הבנק (דוח יציבות פיננסית, ינואר 2018; השקעה ל-10 שנים בתקופה 1988-2017) התשואה הריאלית השנתית הממוצעת על דירה הייתה 5.76% ברוטו ו-4.87% נטו, לעומת 7.59% ו-6.06% במדד ת"א-125, ו-3.48% ו-2.66% באג"ח ממשלתיות; הבנק מדגיש שהנטו של דירה הוא הרגיש ביותר למשך ההחזקה בגלל הוצאות העסקה ומס הרכישה. כדי לבדוק עיר, השתמשו במחירי העסקאות הממוצעים שבאותה הודעת למ"ס לרבעון השני של 2026 (שוק חופשי בלבד, ללא סבסוד ממשלתי) כנקודת פתיחה במחשבון: תל אביב 4,553.5 אלף ₪, חיפה 1,816.4 אלף ₪, באר שבע 1,236.2 אלף ₪, מול שכר דירה שבדקתם באותה שכונה.