מחשבון תשואת שכירות - תשואת שכירות על נכס להשקעה

תשואת שכירות - מדריך למשקיע בנדל"ן

תשואת שכירות היא אחד המדדים המרכזיים שמשקיעי נדל"ן בוחנים לפני רכישת נכס להשקעה. המדד מבטא את היחס בין ההכנסה השנתית מהשכרת הנכס לבין מחיר הרכישה, ומאפשר להשוות בין נכסים שונים ובין אפיקי השקעה חלופיים.

תשואה ברוטו מול תשואה נטו

תשואת שכירות ברוטו מחושבת כיחס פשוט: שכירות שנתית חלקי מחיר הנכס. אולם התשואה האמיתית - תשואת הנטו - לוקחת בחשבון את כל ההוצאות השוטפות: ועד בית, ביטוח מבנה, תחזוקה שוטפת, תקופות ריקנות, ומס על הכנסות מהשכרה. ההפרש בין הברוטו לנטו עשוי להגיע ל-1%-2% ולהשפיע מהותית על כדאיות ההשקעה.

מה נחשבת תשואה טובה?

בישראל, תשואת שכירות ממוצעת נעה סביב 2.5%-4% ברוטו. באזורי פריפריה ניתן למצוא תשואות גבוהות יותר (5%-7%), אך עם סיכון גבוה יותר לתקופות ריקנות ועליית ערך איטית. במרכז הארץ התשואה נמוכה יותר, אך הנכסים נחשבים ליציבים עם פוטנציאל עליית ערך משמעותי.

עליית ערך כחלק מהתשואה

רבים מהמשקיעים מתמקדים בתשואת השכירות בלבד, אך התשואה הכוללת כוללת גם את עליית ערך הנכס לאורך זמן. נכס עם תשואת שכירות של 3% שעולה בערכו ב-5% בשנה מניב תשואה כוללת של 8%. המחשבון שלנו מציג תחזית ל-10 שנים הכוללת את שני המרכיבים.

טיפים למשקיע

לפני רכישת נכס להשקעה, בדקו את תשואת השכירות באזור, ביקוש לשכירות, תוכניות פיתוח עירוניות, ועלויות תחזוקה צפויות. השוו את התשואה הצפויה לאפיקי השקעה חלופיים כמו שוק ההון או אג"ח ממשלתי. זכרו שהתוצאות הן להערכה בלבד ואינן מהוות ייעוץ פיננסי.