מחשבון מס רכישה - חישוב מס רכישה על דירה

מס רכישה בישראל — המדריך המלא לשנת 2026

מהו מס רכישה?

מס רכישה הוא מס שמוטל על כל מי שרוכש נדל"ן בישראל — דירת מגורים, קרקע או נכס מסחרי. המס מחושב באופן מדורג לפי שווי הנכס, כלומר כל חלק מהמחיר ממוסה בשיעור שונה. ההבדל בין דירה יחידה לדירה נוספת (השקעה) הוא דרמטי ויכול להגיע למאות אלפי שקלים.

מדרגות מס רכישה 2026

דירה יחידה — פטור מלא על ~2 מיליון הראשונים

מדרגות לדירה יחידה ב-2026: עד ~1,978,745 ₪ — 0% (פטור מלא); ~1,978,746-2,347,040 ₪ — 3.5%; ~2,347,041-6,055,070 ₪ — 5%; ~6,055,071-20,183,565 ₪ — 8%; מעל ~20,183,565 ₪ — 10%. המדרגות מוקפאות בהוראת שעה (חוק ההסדרים) מ-16.1.2025 עד 15.1.2028.

דירה נוספת — 8% מהשקל הראשון

רוכשי דירה שנייה (או שלישית+) משלמים: 8% עד ~6,055,070 ₪ ו-10% מעבר (הוראת שעה בתוקף עד 31.12.2026). שיעורים אלו נועדו להרתיע משקיעים ולייצב מחירי דירות.

דוגמה מספרית — דירה ב-3,000,000 ₪

דירה יחידה: 0% על 1,978,745 = 0 ₪. 3.5% על 368,295 = 12,890 ₪. 5% על 652,960 = 32,648 ₪. סה"כ: ~45,538 ₪ (1.5% מהמחיר). דירה נוספת: 8% על 3,000,000 = 240,000 ₪ (8% מהמחיר). הפער: ~194,462 ₪! לחישוב ההחזר החודשי על המשכנתא, נסו את מחשבון המשכנתא.

הטבות מיוחדות — עולים חדשים ונכים

מדרגות מופחתות

עולים חדשים (מסלול מעודכן מ-15.8.2024, תקנה 12א לתקנות מס רכישה): 0% עד ~1,978,745 ₪ ו-0.5% מעל, עד ~6,055,070 ₪ (בדירה שמחירה עד ~20,183,565 ₪) — ומשלמים את הנמוך מבין מסלול העולה למסלול דירה יחידה הרגיל. בעלי נכות 75% ומעלה (תקנה 11): בדירה יחידה עד 2,500,000 ₪ — 0% עד המדרגה הראשונה ו-0.5% מעליה; מעל כך — 0.5% על מלוא המחיר. דוגמה: עולה חדש קונה דירה יחידה ב-2,000,000 ₪ — מס רכישה ~106 ₪ בלבד (0.5% על ~21,255 ₪ שמעל המדרגה הראשונה), במקום ~744 ₪ במסלול הרגיל.

מתי ואיך משלמים?

לוחות זמנים ודיווח

יש להגיש הצהרה על רכישה ולשלם את מס הרכישה תוך 60 יום מחתימת חוזה הרכישה. איחור גורר ריבית והצמדה מיום החתימה. ניתן להגיש באופן מקוון באתר רשות המיסים. טיפ חשוב: אם רוכשים דירה חדשה ומוכרים את הישנה תוך 24 חודשים (18 מקבלן), ניתן לשלם לפי מדרגות דירה יחידה. לחישוב מס השבח על הדירה הנמכרת, נסו את מחשבון מס שבח.

טיפים לרוכשי דירה

חמש עצות לחיסכון במס

• תכננו את סדר הרכישה: אם מוכרים דירה וקונים חדשה — קנו קודם ומכרו תוך 24 חודשים כדי ליהנות ממדרגות דירה יחידה.
• נצלו הטבות: עולים חדשים, נכים ומשפחות שכולות זכאים למדרגות מופחתות. בדקו זכאות.
• חשבו את כל העלויות: מס רכישה הוא רק חלק מעלויות הרכישה. יש גם עו"ד (~0.5-1.5%), תיווך (~2%), שמאי ומשכנתא.
• שלמו בזמן: איחור של חודש בלבד יכול לעלות אלפי שקלים בריבית. הגישו מקוון.
• התייעצו עם עו"ד: בעסקת נדל"ן, עו"ד מקרקעין יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים בתכנון נכון.

נתוני שוק הנדל"ן ומס רכישה — סטטיסטיקה 2026

טבלת מס רכישה לפי מחיר דירה — השוואה מהירה

הטבלה הבאה מציגה את מס הרכישה המשוער לדירות במחירים נפוצים, לפי מדרגות רשות המיסים 2026:

מקור: מדרגות מס רכישה לפי רשות המיסים בישראל, מעודכן לינואר 2026. הסכומים מעוגלים ומהווים הערכה.

נתוני עסקאות נדל"ן בישראל — לפי הלמ"ס ורשות המיסים

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) ורשות המיסים, בשנת 2025 בוצעו כ-105,000 עסקאות דירות בישראל. מחיר דירה ממוצע: כ-1,850,000 ₪ (ארצי), כ-3,200,000 ₪ (תל אביב), כ-2,400,000 ₪ (ירושלים), כ-1,650,000 ₪ (חיפה). כ-28% מהעסקאות הן דירות להשקעה (דירה נוספת) — המשמעות: כל עסקה רביעית בקירוב משלמת 8% מס רכישה מהשקל הראשון.

השוואת עלויות נלוות ברכישת דירה

מס רכישה הוא רק חלק מעלויות הרכישה. על דירה ב-2,500,000 ₪ (דירה יחידה), יש לצפות ל: מס רכישה ~20,500 ₪, שכר עו"ד ~25,000-37,500 ₪ (1-1.5%), עמלת תיווך ~50,000 ₪ (2%), שמאי ~3,000-5,000 ₪, עלויות משכנתא ~5,000-10,000 ₪. סה"כ עלויות נלוות: כ-103,500-123,000 ₪ (4-5% ממחיר הדירה). לחישוב ההחזר החודשי, נסו את מחשבון המשכנתא. לחישוב תשואת השכרה, נסו את מחשבון תשואת שכירות.