מחשבון מס רכישה - חישוב מס רכישה על דירה

מס רכישה בישראל — המדריך המלא לשנת 2026

מהו מס רכישה?

מס רכישה הוא מס שמוטל על כל מי שרוכש נדל"ן בישראל — דירת מגורים, קרקע או נכס מסחרי. המס מחושב באופן מדורג לפי שווי הנכס, כלומר כל חלק מהמחיר ממוסה בשיעור שונה. ההבדל בין דירה יחידה לדירה נוספת (השקעה) הוא דרמטי ויכול להגיע למאות אלפי שקלים.

מדרגות מס רכישה 2026

דירה יחידה — פטור מלא על ~2 מיליון הראשונים

מדרגות לדירה יחידה ב-2026: עד ~1,978,745 ₪ — 0% (פטור מלא); ~1,978,746-2,347,040 ₪ — 3.5%; ~2,347,041-3,064,725 ₪ — 5%; ~3,064,726-5,244,860 ₪ — 8%; מעל ~5,244,860 ₪ — 10%. הסכומים מתעדכנים ב-16 בינואר כל שנה לפי מדד.

דירה נוספת — 8% מהשקל הראשון

רוכשי דירה שנייה (או שלישית+) משלמים: 8% עד ~6,055,070 ₪ ו-10% מעבר. שיעורים אלו נועדו להרתיע משקיעים ולייצב מחירי דירות.

דוגמה מספרית — דירה ב-3,000,000 ₪

דירה יחידה: 0% על 1,978,745 = 0 ₪. 3.5% על 368,295 = 12,890 ₪. 5% על 652,960 = 32,648 ₪. סה"כ: ~45,538 ₪ (1.5% מהמחיר). דירה נוספת: 8% על 3,000,000 = 240,000 ₪ (8% מהמחיר). הפער: ~194,462 ₪! לחישוב ההחזר החודשי על המשכנתא, נסו את מחשבון המשכנתא.

הטבות מיוחדות — עולים חדשים ונכים

מדרגות מופחתות

עולים חדשים שרוכשים דירה תוך 7 שנים מיום העלייה: 0.5% עד ~1,902,005 ₪, 5% מעבר. בעלי מוגבלות (50%+ נכות): מדרגות דומות לעולים. דוגמה: עולה חדש קונה דירה ב-2,000,000 ₪ — מס רכישה ~14,510 ₪ (במקום ~745 ₪ לדירה יחידה רגילה). חשוב: ההנחה חלה על דירה יחידה בלבד.

מתי ואיך משלמים?

לוחות זמנים ודיווח

יש להגיש הצהרה על רכישה ולשלם את מס הרכישה תוך 60 יום מחתימת חוזה הרכישה. איחור גורר ריבית והצמדה מיום החתימה. ניתן להגיש באופן מקוון באתר רשות המיסים. טיפ חשוב: אם רוכשים דירה חדשה ומוכרים את הישנה תוך 24 חודשים (18 מקבלן), ניתן לשלם לפי מדרגות דירה יחידה. לחישוב מס השבח על הדירה הנמכרת, נסו את מחשבון מס שבח.

טיפים לרוכשי דירה

חמש עצות לחיסכון במס

• תכננו את סדר הרכישה: אם מוכרים דירה וקונים חדשה — קנו קודם ומכרו תוך 24 חודשים כדי ליהנות ממדרגות דירה יחידה.
• נצלו הטבות: עולים חדשים, נכים ומשפחות שכולות זכאים למדרגות מופחתות. בדקו זכאות.
• חשבו את כל העלויות: מס רכישה הוא רק חלק מעלויות הרכישה. יש גם עו"ד (~0.5-1.5%), תיווך (~2%), שמאי ומשכנתא.
• שלמו בזמן: איחור של חודש בלבד יכול לעלות אלפי שקלים בריבית. הגישו מקוון.
• התייעצו עם עו"ד: בעסקת נדל"ן, עו"ד מקרקעין יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים בתכנון נכון.